Cos’è il “modello Milano” e perché non funziona

La casa è diventata il confine tra chi resta e chi è costretto ad andarsene.

Milano è una città-vetrina che ha portato investimenti e trasformazioni importanti. Ma ad oggi chi può ancora vivere a Milano e a quali condizioni?

L’inchiesta sull’urbanistica: perché ha scosso Milano (e cosa c’entra con la tua vita)

C’è un fatto che ha accelerato il dibattito che stiamo affrontando oggi: la maxi-inchiesta della Procura sulla gestione dell’urbanistica a Milano esplosa nell’estate del 2025. 

La Procura di Milano indaga sul cosiddetto “Modello Milano”, ovvero il boom immobiliare e la trasformazione urbanistica della città. L’accusa principale è che dietro la costruzione di molti grattacieli e condomini di lusso ci sia stato un sistema di speculazione, elusione delle regole e presunta corruzione. In questo filone, secondo le ricostruzioni di agenzia e stampa, gli indagati sono 74 e tra i reati contestati compaiono ipotesi come corruzione, falso e induzione indebita (con passaggi e decisioni giudiziarie che nel tempo hanno rimodulato singole contestazioni).

Le ipotesi su cui il sindaco di Milano Giuseppe Sala risulta indagato sono, false dichiarazioni (su una nomina) e concorso in induzione indebita. L ’ANSA ha riportato che le ipotesi contestate a suo carico, in quel contesto, riguardano false dichiarazioni su qualità personali e concorso in induzione indebita a dare o promettere utilità. In un successivo passaggio citato da Sky TG24, il GIP non avrebbe riconosciuto l’induzione indebita contestata dai PM al sindaco in uno dei filoni.

Nello stesso quadro, l’allora assessore alla Rigenerazione urbana, Giancarlo Tancredi, ha presentato le dimissioni nel luglio 2025, con la Procura che, secondo RaiNews, aveva chiesto per lui i domiciliari. E, sempre secondo Sky TG24, sono state disposte misure cautelari per alcuni indagati, tra cui lo stesso Tancredi (domiciliari), nell’ambito dell’inchiesta.

Perché questa storia riguarda anche chi non segue la cronaca giudiziaria? Perché ha tolto la coperta al racconto automatico, cantiere = progresso. Ha riportato al centro una domanda semplice, con quali regole cambia la città e chi controlla che la “rigenerazione” non diventi un corridoio preferenziale per pochi?Che cos’è, davvero, il “modello Milano”

Che cos’è, davvero, il “modello Milano”

Quando pensiamo al “modello Milano” quello che ci viene in mente è un grande mix: attrazione di capitali, grandi  eventi, city branding e partnership pubblico-privato. È una formula che funzionava  finché poteva promettere una cosa: crescita e opportunità diffuse.

Oggi quel modello mostra un limite strutturale, ha prodotto valore, ma ha reso la città più facile da comprare che da abitare. E questo si vede soprattutto nel mercato immobiliare.

A Milano trovare casa è difficile, ma gli appartamenti sfitti sono tanti

Un report citato da NT+ Condominio (Il Sole 24 Ore), basato su dati AIGAB (Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi), riassume così lo stock abitativo milanese:

• Abitazioni totali: circa 809.990
• Prima casa: 63,9%
• Affitti tradizionali a lungo termine con contratto  4+4: 22,6% (circa 183.227)
• Case non occupate: 13,5% (circa 109.404)
• Affitti brevi: 2,4% (circa 19.271)

In una città dove migliaia di persone non trovano casa o la pagano oltre misura, oltre centomila alloggi non occupati sono un segnale importante: una parte dell’offerta abitativa resta fuori dal circuito immobiliare.

“È colpa degli affitti brevi”? Solo in parte

Gli affitti brevi incidono, soprattutto in alcune aree e per alcune fasce di prezzo. Ma se la quota complessiva è nell’ordine del 2,4%, mentre il non occupato sta al 13,5%, allora la discussione cambia tono, non è solo un fattore che contribuisce a rendere Milano una città per chi è privilegiato. Qui entra in gioco quella che potremmo chiamare, retorica del mercato: l’idea che il mercato “aggiusti” da solo squilibri così grandi. Nella realtà, il mercato segue il rendimento, se tenere un immobile vuoto o usarlo come asset conviene, l’offerta stabile non cresce automaticamente.

Milano, negli ultimi anni, ha reso più semplice  guadagnare dalla proprietà. E ha reso più difficile l’altra, vivere in affitto con stabilità. Se sei proprietario, spesso hai un bene che cresce di valore e ti protegge. Se sei in affitto, se ti muovi per studio o lavoro, se hai un reddito medio, vivi “a tempo”: contratti brevi, rincari, traslochi, periferie sempre più lontane. Il risultato è, anche qui, precarietà abitativa, che diventa precarietà di vita (scelte rimandate, radicamento impossibile, comunità che si sfilacciano).

La casa diventa accesso reale alla città. Chi resta ha diritti, reti sociali e voce nella comunità. Chi è costretto a spostarsi continuamente ha meno potere contrattuale e meno spazio pubblico.

Urbanistica:  quando le “scorciatoie” diventano un problema di fiducia

Un pezzo del dibattito milanese ruota intorno a procedure e strumenti urbanistici. La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) è una procedura che consente di avviare interventi edilizi tramite dichiarazioni del privato, entro regole e limiti precisi. In poche parole è una pratica amministrativa italiana che permette di iniziare, modificare o cessare un’attività economica, oppure di eseguire lavori edilizi, in modo immediato. Sostituisce le vecchie autorizzazioni, basandosi sull’autocertificazione del cittadino o dell’impresa.

 Il punto è che, in alcuni filoni d’indagine, l’accusa sostiene che strumenti “rapidi” siano stati usati in modo improprio per interventi che avrebbero richiesto percorsi urbanistici diversi.Serve capire il nodo democratico, quando la trasformazione della città passa per eccezioni, accelerazioni e interpretazioni “elastiche”, cresce la percezione che le regole non siano uguali per tutti. E in una città già segnata dalla crisi della casa, la fiducia è un capitale politico fragile.

Quando il brand copre il conflitto

Milano è una città in cui è molto importante l’apparenza: tra eventi, skyline e storie di successo di pochi eletti. Ed è anche per questo che la critica, per anni, si è messa da parte. La giornalista e studiosa di politiche urbane Lucia Tozzi ha insistito proprio su questo punto: la città può diventare un prodotto comunicativo che neutralizza il conflitto reale, trasformando scelte politiche in “inevitabilità” tecniche o in storytelling. Dove la narrazione e la presentazione della città come copertina/vetrina sia una priorità maggiore d’immagine rispetto alla convivenza interna stessa della cittadinanza, o dove determinate scelte politiche siano presentate come intoccabili o “naturali” di fronte alle scelte collettive, dando maggior risalto e importanza al mercato stesso piuttosto che alle richieste dei cittadini stessi.

Quindi, se la città viene raccontata sempre come “vetrina”, chi prova a parlare di casa, disuguaglianze e servizi rischia di apparire come guastafeste. Il conflitto si sposta nella vita quotidiana, nei traslochi forzati, nel pendolarismo e nella rinuncia a restare.

La “città premium” e il disagio che non entra nei rendering

Qui è utile la lente di Aldo Bonomi, sociologo e direttore del consorzio di ricerca e analisi sulla trasformazioni dei territori e della comunità AASTER, che ha spesso descritto Milano come una città che rischia di chiudersi in cerchi sempre più selettivi, un centro “premium” e, intorno, una geografia di lavoro povero, pendolarismi e periferie che diventano invisibili e sempre meno sicure. Bisogna riconoscere che se la crescita non produce più coesione stiamo facendo selezione.    

La risposta politica “Salva Milano” (e perché divide)

In questo contesto si inserisce il disegno di legge soprannominato “Salva Milano”, cioè l’atto Senato n. 1309 (“interpretazione autentica in materia urbanistica ed edilizia”). La scheda ufficiale del Senato indica che il ddl è in corso di esame in Commissione (con data 19 febbraio 2025 riportata nell’iter). In pratica è una norma nata per risolvere l’impasse giudiziaria generata dai sequestri di numerosi cantieri da parte della Procura. L’obiettivo è sbloccare le pratiche edilizie in stallo chiarendo quando sia possibile costruire senza dover redigere un piano attuativo.

Qui si gioca una partita nazionale, per alcuni, serve a chiarire norme e sbloccare cantieri; per altri, rischia di legittimare un impianto che rende più facile spingere sul mattone senza rafforzare davvero i controlli e la pianificazione. Al di là delle posizioni, una cosa è chiara, Milano è un laboratorio politico su come regoliamo (o non regoliamo) le città.          

Che cosa manca a Milano? Una politica che dia la casa alle persone a un prezzo umano

Arriviamo alla domanda che interessa davvero chi ci sta leggendo: che facciamo per risolvere la situazione?

Milano ha già messo sul tavolo, nei documenti comunali, un punto cruciale: esiste un divario tra ERP (Edilizia Residenziale Pubblica, cioè le “case popolari”) e ERS (Edilizia Residenziale Sociale, spesso a canoni “calmierati”). Nelle “Linee di indirizzo” del Comune per un Piano straordinario per la casa accessibile si cita un canone massimo ERP intorno ai 50 €/mq anno e un canone minimo ERS intorno agli 80 €/mq anno (media 2021), con un ampliamento dal 2022 (canone minimo ERS indicato fino a 120 €/mq anno). Il rapporto Nomisma collegato a quel lavoro, sul fronte “Milano Inclusiva”, discute proprio i livelli di canoni e la sostenibilità per diverse fasce di reddito.

Se la politica vuole essere credibile, deve smettere di parlare solo di “attrattività” e iniziare a parlare di accessibilità. Con obiettivi misurabili e leggibili:

• Primo, far rientrare nel circuito dell’abitare una parte del patrimonio oggi non utilizzato, con una combinazione chiara di incentivi e regole (altrimenti la scarsità resta “costruita”).
• Secondo, aumentare l’offerta davvero accessibile, distinguendo tra edilizia “nuova” e edilizia “abitabile”. Qui ERP (case popolari) ed ERS (sociale) devono tornare al centro, non solo come capitolo marginale.
• Terzo, rendere trasparenti processi e scelte urbanistiche: se le trasformazioni diventano materia per pochi, la città perde democrazia e guadagna sfiducia.

Conclusioni

Milano può anche continuare a crescere. Ma la domanda politica ormai è questa: crescere per chi? Se la casa resta un filtro selettivo, il “modello” finora costruito non regge. Perché una città che espelle chi la fa funzionare non è una città che prefigura prosperità, ma al contrario, è una città che induce ad una direzione di decadenza strutturale, dove la divisione e le decisioni, rimangono fra il ceto-alto e le elite che si spartiscono, oltre che capitali, anche spazi sociali.

Bisogna partire da un cambio di priorità, Milano è già bravissima ad attrarre capitali; ora deve diventare altrettanto brava ad attrarre e trattenere cittadini, cioè a rendere possibile restare, costruire una vita, non solo “passare” per lavoro. Questo significa abbassare il costo reale dell’abitare e della quotidianità, e farlo in modo stabile, non con misure simboliche.

La leva principale, per me, è una politica fiscale locale più progressiva, chi ha di più contribuisce di più, perché oggi i costi di Milano pesano soprattutto su redditi medio-bassi e su chi non ha patrimonio. Quindi, aumentare la capacità di investimento pubblico attraverso strumenti progressivi (dove possibile a livello comunale e metropolitano) e, più in generale, spingere perché anche a livello nazionale si rafforzino tasse e scaglioni che riducano davvero la pressione su chi vive di reddito e/o di patrimoni. L’obiettivo non è “punire” la ricchezza, ma finanziare l’accessibilità, più case a canone sostenibile, più servizi, più infrastrutture sociali.

E reinvestirei quel margine dove oggi la frattura si vede di più. Prima di tutto nella casa, più edilizia accessibile e pubblica, più controllo sugli alloggi tenuti improduttivi, più incentivi e regole per riportare nel circuito abitativo lo stock inutilizzato, perché non è normale che in una città in cui si fatica a trovare un affitto stabile esistano migliaia di abitazioni fuori uso. Poi nei servizi essenziali, a partire dalla sanità territoriale, che resta un tema altrettanto collegato al Modello Milano, la città resta un’eccellenza in molte strutture, ma se cresce il numero di persone senza medico di base, o con accesso sempre più difficile, significa che il benessere non “scende” più come solo dato statistico, ma anche nella vita quotidiana dei cittadini.

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